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降价至少3.8万元/㎡，杭州塔尖学区房行情复燃背后
文/住浙网研究员 华静
跌跌不休的学区房市场，近期频传积极信号。
刚刚过去的2022年首周(2022年1.3-1.9日)，二手房成交大数据中，学区房成为了最靓的“仔”。在成交TOP5中独占两元，其中采荷东区（采荷三小学区房）周成交3套；江南豪园（江南实验学区房）周成交2套。
翻看以往的成交记录，这两个小区中的江南豪园因为多为大户型，总价不低，在学区房成交较为低迷的半年内（2021年6-12月）共计成交8套。但本月（截至1月13日），该小区的成交总数已来到了3套，对比强烈。
至于采荷东区，由于户型小，总价低，过往的成交情况虽略好于江南豪园，但哪怕是单月3套的成交，这样的数据也要追溯到2021年6、7月前才能看得见了。
那么，看似凶猛的“回暖”背后，是真火，还是昙花一现？现在是购置学区房的好时机吗？
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01
据手边买房数据显示，自2021年11月开始，学区房成交数量终于开始止跌回升。
2021年11月，杭州TOP30的代表学区一共成交了147套房子，相比10月的79套，增长了86.1%。
2021年12月，杭城代表“学区房”势头依旧，一些数月甚至半年零成交的小区，也终于在数月的“0”成交背景下，有了新的成交。12月杭城TOP30的代表学区学区房共计成交164套，较11月的136套，上涨了20.5%。
从截至到这个月13日，TOP30的代表学区二手成交情况来看，依旧表现不俗，杭州TOP30的代表学区已成交77套。
愈发活跃的成交是否就能和学区房回暖划上等号？非也。若从价格维度来观察，便能发现年底这波跑量成交背后，与“以价换量”休戚相关。
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02
研究员也选取了几个热门学区中的代表小区，对它们近期的成交均价与早期的成交价进行了对比研究。
在近15天内，塔尖学区学军（求智巷）所在学区范围共有2套房源成交，分别为求智巷小区（面积56㎡，单价68444元/㎡）及文二新村（面积68㎡，单价79953元/㎡）。但翻看这两个小区的历史成交不难发现，成交背后，是价格滑坡。
文二新村68㎡同户型房源，在2021年3月成交价为118784元/㎡，价差约3.8万元/㎡，而与小区最高历史成交价184106元/㎡（33㎡小户型）相比，仅是零头；求智巷小区的价差也同样惊人，56㎡同面积房源在2021年3月的成交中跑出的是130084元/㎡的价格，如今的价格相当于直接腰斩，差距在6万元/㎡以上。
值得一提的是，这两个小区在卖家不肯降价的前3-4个月内，都有0成交的断档期；换言之，大幅的降价是促使房源成交的一大动因。
此外，如文三街、保俶塔实验等学区周边的房子也都和学军（求智巷）大致情况类似，在冰封数月后，成交回暖，但与之对应的，是大幅下降的成交价。
此外，对比不难发现，江南实验学校，文澜实验学校等周边的小区在成交数据上，价格更坚挺，数量也更小，这与房源品质、自住属性等脱不开关系。
就拿江南实验学校学区来看，本月截至到今天已有10套房源成交。有龙湖春江郦城（88㎡、均价60371元/㎡）、钱塘春晓（158㎡、均价50768元/㎡）、江南豪园（114㎡、均价52410元/㎡）等小区；相同面积段，龙湖春江郦城历史成交均价在6-7.5万元/㎡区间，钱塘春晓4.8-5.1万元/㎡，江南豪园4.8-5.8万元/㎡，两相对比，几无差别。
这样的价差，和前文提到的学军（求智巷）、文三街、保俶塔实验学校等学区房要小得多。
不难看出，在市场下行与政策因素的大背景，“天价”学区房开始挤水分，回归理性。价格方面，像学军（求智巷）、文三街、保俶塔实验周边多为上世纪八九十年代的老小区；江南实验学校，文澜实验学校等周边多以品质次新为代表。次新等品质房源的抗跌能力更强。
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03
12月14日，经过一天的等待，一套位于西湖区崇文公寓的房产惨遭流拍。这套拥有学军小学求智校区和杭十三中的双学区房，虽然有3000多人关注但依然无人报名，无人出价，令吃瓜群众慨叹：学区房风光不再。
2021年上半年，学区房火热时期，站在塔尖的崇文公寓曾以近12万/方的单价成交；到了下半年，在国家一系列教育“双减”、名校集团化等政策组合拳出击下，学区房量价齐跌。其间，崇文公寓法拍也受到影响，一套房源10月时先流拍，之后在11月二拍，以约6.4万元/㎡的单价成交。
近期，阿里法拍平台上新上架的一套同为杭州TOP学区（文三街小学和十三中）的马塍路11号小区房源，起拍单价仅6.3万元/㎡，较高峰时间等同于直降4万元/㎡。
马塍路11号4幢1单元502室的法拍房源，建筑面积仅61.65㎡，评估价为555万元，起拍价为388.5万元，折合起拍单价约6.3万元/㎡。房源位于顶楼5楼，为2室1厅1厨1卫布局，保存良好，面积适中，按道理是较为抢手的房源。据悉，将于2月9日开拍。最终结果如何，住浙网将持续关注。
马塍路11号小区建成于上世纪90年代，总户数在500户左右。由于“文三街小学+十三中”的第一梯队学区加持，之前二手房挂牌价和成交价都挺高，以“破旧的房子，豪宅的价格”著称。
数据显示，学区房涨价高峰期的2021年4月份，文三街小学学区房签约单价曾突破“10”万元的大关，以10.3万元/㎡单价成交；即使在降温后的7月，文三街小学学区房一套二楼61.61㎡的房源，仍以总价567万元成交，折合单价仍达到约9.2万元/㎡。
目前，在好找房平台上，马塍路11号共有10套二手房源在售，挂牌单价集中在8.5~10万元/㎡的价格区间。这一法拍房源“抄底”评估价的出现，多少令人捏一把汗。
那么，在降价之下，现在是购置学区房的好时机吗？
在房住不炒与弱化“学区”概念的大前提下，学区房的水分挤压或未停止。但面对急迫的就学难题时，去购置一些年份较新、品质相对优质的小区，不失为一个选择。
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